SÓ É DONO QUEM REGISTRA:
Seção II
Da Aquisição pelo Registro do Título
CC Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
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TUDO QUE ENVOLVE IMÓVEL ACIMA DE 30 SALÁRIOS MINIMOS SÓ POR (ESCRITURA PÚBLICA)
CC Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Exceto (contratos de banco)
Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação fiduciária - art. 38 da Lei nº 9.514/97.
Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) - art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/64.
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - art. 79-A da Lei nº 11.977/04.
LIVRO III
Dos Fatos Jurídicos
TÍTULO I
Do Negócio Jurídico
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
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QUEM PAGA AS DESPESAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL:
CC Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
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LIVRO III
Do Direito das Coisas
TÍTULO I
Da posse
CAPÍTULO I
Da Posse e sua Classificação
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.
Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.
CAPÍTULO II
Da Aquisição da Posse
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem.
CAPÍTULO III
Dos Efeitos da Posse
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
§ 1 o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.
§ 2 o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
Art. 1.211. Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso.
Art. 1.212. O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era.
Art. 1.213. O disposto nos artigos antecedentes não se aplica às servidões não aparentes, salvo quando os respectivos títulos provierem do possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve.
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.
Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.
Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
CAPÍTULO IV
Da Perda da Posse
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.
Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.
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TÍTULO II
Dos Direitos Reais
CAPÍTULO ÚNICO
Disposições Gerais
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
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IMÓVEL DE DOMÍNIO DA UNIÃO (DOMÍNIO ÚTIL): "Enfiteuse"
Por isso, é importante frisar que as operações de compra e venda de imóveis de “terrenos de marinha” não envolvem a transferência da propriedade do imóvel, E SIM (DOMÍNIO ÚTIL)
patrimoniodetodos.gov.br/#/
www.gov.br/economia/pt-br/acesso-a-informacao/institucional/planejamento/unidades/spu
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Função Social do contrato
A função social e a boa-fé objetiva são princípios fundamentais do Código Civil 2002 - CC. Boa-fé objetiva é horizontal, endógena; enquanto função social é vertical, exógena.
No contrato, as partes estão em posição horizontal, devendo agir com boa-fé objetiva, cooperação, honestidade e lealdade. Englo ba apenas os contratantes e está nos arts 422, 113, 187 cc. Função social do contrato é a relação dos contratantes com a sociedade, pois produz efeitos perante terceiros. A principal conseqüência jurídica da função social dos contratos é a ineficácia de relações que acaba por ofender interesses sociais, a dignidade da pessoa.
É possível em um contrato ótimo para as partes haver boa-fé. No entanto, esse contrato pode ofender a terceiros, no caso, a sociedade. O contrato ótimo para empresas pode lesar consumidores, afetando, por exemplo, a livre iniciativa. Ou seja, satisfaz interesses individuais, mas afeta os meta-individuais.
Um acidente de veículo cuja causa tenha sido um defeito mecânico provoca prejuízo também a terceiro. Esse prejuízo é de consumo e não de trânsito e aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, arts. 12 e 17. O acidente de veículo "A" prejudica "B". E este, por sua vez, pode exigir diretamente da seguradora de "A" a reparação.
Pelo princípio da função social, a seguradora tem que proteger o segurado e todas as pessoas por ele prejudicadas. Sendo assim, o prejudicado executa a seguradora.
Vejamos outro exemplo. Uma pessoa que adquire um apto por contrato, mas o terreno hipotecado e o construtor não paga o financiamento. O agente financeiro tem de liberar a escritura porque a hipoteca não atinge o adquirente, em razão de dever anexo de protegê-lo, de acordo com a Súmula 308 Superior Tribunal de Justiça. Então, "A" falsifica escritura de imóvel, vendendo-o a "B" e este a "C" e "D" reivindica o bem. O art. 456 determina sejam ressarcidos "B" e "C".
Em outro caso, quando o contrato satisfaz as partes, não lesa a sociedade, mas causa interferência a terceiro, isto é, com acordo de uma das partes, outra é prejudica. O prejudicado pode exigir indenização da outra parte à vista da culpa subjetiva, e por ausência da boa-fé objetiva. E, do terceiro ofensor por atentar contra boa-fé e função social. O valor da indenização é previsto no art. 608. O terceiro ofensor está também no art. 1513. É o princípio da interferência mínima.
A concretização da função social e a boa-fé objetiva serão norteadas pelos direitos fundamentais constitucionais. É o diálogo entre o Código Civil e a Constituição, constitucionalização ou despatrimonialização do direito privado. Função social e boa-fé são emanações do princípio constitucional da solidariedade. O contrato visa o bem comum, a cooperação.
Há, portanto, relatividade dos princípios constitucionais, pois inexistem princípios absolutos. Pelo princípio da unicidade da Constituição, faz-se juízo de proporcionalidade e de razoabilidade. No caso de uma ocorrência concreta, deve-se verificar qual princípio tem maior dimensão, se o princípio da autonomia privada ou o da boa-fé objetiva.
Eficácia horizontal dos direitos fundamentais é solidariedade no Código Civil, via função social e boa-fé. Já a eficácia vertical é a obrigatoriedade de tais direitos para juiz e legislador infraconstitucional - CR, art 5o, § 1o.
A autonomia privada continua sendo base do direito civil, porém relativizada, como instrumento de realização do direito das partes e não de exclusão social.
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Direito Imobiliário é um ramo do Direito Privado. Logo, é responsável por regular as relações jurídicas que decorrem da propriedade de bens imóveis de particulares. Por essa razão, pode-se concluir que o seu fundamento está no direito de propriedade e nos desdobramentos e exercícios de direitos sobre ela. Portanto, envolve qualquer espécie de discussão que tem como objeto imóveis.
Compra e Venda de Imóvel: entenda-se que nesse tipo de transação imobiliária, é possível que o profissional atue desde a análise da documentação do imóvel até o registro da escritura pública de compra e venda, ou, ainda de forma isolada em apenas algumas partes da negociação, como por exemplo na elaboração do Contrato Particular de Compra e Venda (na forma do art. 108 do Código Civi) ou até mesmo do Contrato de Promessa de Compra e Venda se for o caso.
Contratos e Negócios Imobiliários: como exemplo tem-se a Doação; a Estremação; o Arrendamento; a Cessão de Exploração; a Servidão; a Passagem Forçada; a Corretagem; a Empreitada; a Fiança, o Direito de Superfície, de Uso e Habitação; a Hipoteca; a Alienação Fiduciária... Sendo estes, institutos que demandam conhecimento técnico para produzirem os efeitos desejados.
Tudo sobre Direito Imobiliário
Um terreno invadido, o atraso no pagamento da taxa condominial, uma ocupação do MST, um problema no contrato de locação, uma incorporação imobiliária, o vizinho barulhento que faz festa todo fim de semana e adentra a madrugada. Essas são situações comuns que vivenciamos ou vemos diariamente, mas que nem sempre fazemos ideia de como elas são reguladas pelo Direito Imobiliário.
Para que você entenda um pouco mais sobre o tema, separamos um post cheio de informações sobre o conceito, a função e a legislação de Direito Imobiliário, bem como os termos mais utilizados do ramo e o que são os Direitos Reais.
Conceito e função do Direito Imobiliário
O Direito Imobiliário é um ramo do direito privado que possui regras jurídicas acerca da propriedade sobre os bens imóveis. Suas raízes estão, por isso, no direito de propriedade.
Sua função é disciplinar os aspectos que dizem respeito ao aluguel, compra e venda, doação, usucapião, financiamento de casa própria, direito de vizinhança, posse, cessão de direitos, troca, aquisição e perda da propriedade, direito de construir, direito de preferência do inquilino, registro de imóveis e outras relações com o bem imóvel.
Bens imóveis
Ao contrário do que o senso comum imagina os bens imóveis não são apenas casas, prédios e terrenos. Para compreender o Direito Imobiliário, é preciso entender esse conceito e tudo o que ele abrange. De acordo com o Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente” (art. 79). Grosso modo, são coisas que não podem ser removidas de um local a outra sem destruição.
Porém, esse conceito é ainda restrito, e o Código Civil considera imóveis, para os efeitos legais, “os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram”, “as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local” e “os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem”.
Os bens imóveis podem ser classificados em:
Imóveis por natureza: solo e sua superfície, subsolo e espaço aéreo. Você sabia, por exemplo, que é proprietário, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, do espaço aéreo e do subsolo correspondente ao seu terreno?
Imóveis por acessão natural: decorrentes de fenômenos naturais, como árvores, frutos, cursos d’água.
Imóveis por acessão artificial: decorrentes do trabalho do homem, como construções, edifícios e plantações. Não se incluem as construções provisórias, como circos, parques, feiras.
Imóveis por determinação legal: direito real sobre imóveis (servidões, uso, usufruto, penhor, hipoteca, anticrese, habitação, rendas constituídas sobre imóveis e propriedade) e suas respectivas ações (ações de reivindicação, por exemplo).
Por que é importante saber o que são bens imóveis? Porque as relações jurídicas que incidem sobre eles ou que são decorrentes deles são diversas. Por exemplo, para comprar uma televisão, a pessoa vai à loja, paga e recebe a nota fiscal. Porém, para comprar um apartamento, além da transação, a pessoa deve efetuar o registro no Cartório de Imóveis e encaminhar a elaboração da Escritura Pública no Tabelionato de Notas.
Outro exemplo prático: um móvel, como uma joia, está sujeito à penhora. Mas uma casa, bem imóvel, está sujeita à hipoteca.
Legislações que tratam sobre Direito Imobiliário
Por disciplinar tantas questões acerca dos bens imóveis, as várias faces do Direito Imobiliário são reguladas por diversas leis, que abordam muitos temas, como:
Código Civil (Lei nº 10.406/2002): disciplina a maior parte das relações referentes a bens imóveis.
Lei nº 4.591/64: dispõe sobre condomínio. Grande parte não está mais em vigor, pois a matéria foi disciplinada pelo Código Civil. Porém, a parte relativa às incorporações imobiliárias ainda vale, já que não foi contemplada na lei de 2002.
Lei nº 8.245/91 (Locações);
Lei nº 4.380/64 (Sistema financeiro da habitação);
Lei nº 6.015/73 (Registros públicos);
Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor): aplica-se a transações imobiliárias, defendendo a parte mais hipossuficiente, valorizando a boa fé contratual e punindo a onerosidade excessiva.
Termos mais utilizados no Direito Imobiliário
Você certamente já ouviu alguém falando de matrícula do imóvel ou de promessa de compra e venda. O ramo imobiliário apresenta termos muito particulares para as relações nele inseridas, e é preciso conhecê-los, ainda que superficialmente, para que não ocorra equívocos quando se deparar com alguma transação imobiliária.
Matrícula
Considerada a carteira de identidade de um imóvel, a matrícula é uma ficha guardada no Cartório de Registro de Imóveis que contém informações relativas a um imóvel específico (número único, descrição, proprietário, área, limites, endereço, registros anteriores etc.). A matrícula também registra alterações sobre o imóvel, como compra e venda, hipoteca, doação etc. É um documento público, cuja certidão pode ser solicitada nos cartórios por qualquer pessoa.
Opção de compra e venda
Contrato particular em que o proprietário do imóvel e o interessado em comprá-lo estabelecem um prazo para confirmar o negócio. Enquanto esse prazo não terminar, o proprietário não pode vender o imóvel a terceiro, sob pena de multa. O interessado pode ou não exercer a opção de compra, e, normalmente, utiliza o prazo para investigar questões imobiliárias, ambientais, urbanísticas e outras. É, assim, apenas uma reserva.
Promessa de compra e venda
Promessa ou compromisso de compra e venda é o contrato particular por meio do qual o proprietário promete vender seu imóvel à terceiro. Neste contrato, já fica estabelecido que a compra e venda será realizada no futuro, não se tratando mais de mera reserva de opção. Como é uma promessa, existem punições para quem der causa a não realização do negócio.
Contrato particular de compra e venda
Contrato que já significa a efetivação do negócio em si, no momento presente. O proprietário atual se obriga a transferir sua propriedade à outra pessoa, recebendo um valor pela transação. Exceto nos casos em que o contrato é registrado no cartório de imóveis (bem de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, ou imóvel negociado pelo Sistema Financeiro Habitacional/Imobiliário), é preciso lavrar escritura pública de compra e venda para a transferência da propriedade.
Escritura de compra e venda
Documento público a ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, apto a transferir a propriedade do bem para o novo proprietário. É essencial para a validade do negócio e deve ser lavrado em um Tabelionato de Notas e assinado por um tabelião.
Due diligence
Processo de auditoria que avalia a segurança jurídica e reduz riscos na aquisição de algum imóvel. Proveniente do direito empresarial, em que investigava a compra de empresas, consiste em analisar os aspectos dos vendedores e do imóvel, para garantir que o comprador não seja surpreendido após a compra. Por exemplo, a compra e venda pode configurar uma fraude contra credores ou fraude à execução.
A importância do Direito Registral Imobiliário
O Direito Registral Imobiliário é a parte do Direito Imobiliário que cuida dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis. É um serviço extrajudicial que, por meio do registro da propriedade imobiliária, objetiva assegurar aos titulares seus direitos de propriedade e os direitos reais.
O registro de imóveis
O serviço registral é fundamental para a segurança jurídica das transações imobiliárias e para a proteção da propriedade. E como ele faz isso? Uma vez registrada uma operação imobiliária, o direito de propriedade sobre determinado imóvel se torna conhecido perante a sociedade, dado o princípio da publicidade. Com isso, preserva-se o direito e afasta possíveis atos de má-fé.
O próprio Código Civil dispõe que a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro em Cartório, por meio da transcrição, inscrição e averbação (art. 1277): “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis […]”.
Com o registro da propriedade do imóvel, o titular garante seus direitos e impede que o proprietário anterior revenda o mesmo imóvel a outra pessoa. O terceiro que, agindo de boa-fé, adquirir tal imóvel, não poderá reclamar pelo direito de propriedade sobre ele e arcará com as consequências de não ter se informado no Cartório de Registro de Imóveis. Caberá a ele, porém, pedir indenização pelo prejuízo sofrido.
De acordo com João Galhardo, Diretor do Instituto de Registro Imobiliário Brasileiro, “todas as ações sejam trabalhistas, federais ou estaduais, se afunilam para a regularização de imóveis através de ação pública, inventário, partilha, escrituras de compra e venda, entre outras”. Em outras palavras, conhecer as normas pertinentes ao registro de imóveis e ter auxílio nessas transações é essencial.
Ainda conforme as palavras do Direito, “a maior segurança que o Estado pode dar ao seu cidadão é a segurança jurídica. E tratando-se da propriedade, quem dá essa segurança é o Registro de Imóveis. É a velha máxima: quem não registra não é dono. Ou seja, pode ter escritura, documentos e tudo mais, mas se você não tiver o registro, não é o proprietário. Daí a imensa importância do Registro de Imóveis”.
A incorporação imobiliária
Regulamentada pela Lei nº 4.591/64 e modificada pela Lei nº 10.931/2004, a incorporação imobiliária é uma das atividades econômicas realizadas conforme as normas do Direito Imobiliário, que vem causando grandes discussões doutrinárias e disputas judiciais.
De acordo com a lei, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Como atividade mais comum, podemos citar a venda de imóveis na planta.
Mas como pode ser permitida a venda de algo inexistente? A própria Lei nº 4.591, no artigo 29, ao definir incorporador, abre essa possibilidade, já que ele pode vender a fração ideal do terreno onde será construído o imóvel a ser incorporado:
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Venda de imóveis na planta
Neste tipo de contrato, que pode ser chamado de contrato de confiança, o comprador inicia o pagamento por algo ainda inexistente, e serve como uma espécie de financiador do projeto administrado pela incorporadora, uma vez que continua realizando pagamentos durante toda a obra.
No fim da construção, é expedido o Habite-se (documento emitido pela Prefeitura que autoriza a habitação do imóvel), instituído o condomínio e individualizada a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (cada unidade tem uma matrícula). Apenas após esses passos, o comprador quitará a dívida restante e poderá, de fato, adquirir o imóvel, tornando-se seu proprietário.
Perceba que o risco de comprar um imóvel na planta é todo do comprador, ainda que possa rescindir tal contrato, pois está pagando por algo que ainda é uma mera promessa, A incorporadora é a grande beneficiária, uma vez que recebe pagamentos adiantados que financiam sua construção.
Por este motivo, é muito importante contar com auxílio profissional, de preferência especializado em Direito Imobiliário, para analisar os contratos, reduzir os riscos (lembra-se do termo due diligence?) e conferir maior segurança jurídica à transação.
O Direito Imobiliário permeia nossa vida o tempo todo. As regras jurídicas acerca da propriedade sobre os bens imóveis tentam resguardar ao máximo as partes envolvidas em transações desse tipo, mas é preciso correr atrás de mais conhecimento. Saber a legislação que disciplina os temas, os termos mais utilizados e a importância do registro de imóveis é essencial para que ninguém seja vítima de má-fé e de fraudes.
A incorporação imobiliária é só um exemplo de atividade econômica que se insere dentro do Direito Imobiliário, e sua face mais comum é a venda de imóveis na planta.
Por fim, vale destacar que todas as transações imobiliárias tendem a envolver muitos recursos financeiros e muita burocracia. Por este motivo, os envolvidos na relação jurídica devem procurar auxílio profissional para elaboração e análise de contratos imobiliários, sempre no sentido de garantir a segurança jurídica em cada operação de compra, venda, locação e permuta de imóveis.
Caso ainda tenha dúvidas ou precise de auxílio com uma transação imobiliária, entre em contato!
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