CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS

OQUE É CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS ?

A cessão de direitos possessórios é o ato pelo qual uma pessoa transfere a outra os direitos que possui sobre a posse de um bem, geralmente um imóvel, sem transferir a propriedade. Em outras palavras, quem cede está permitindo que o cessionário (quem recebe) assuma a posse e o uso do bem, enquanto a propriedade permanece com o proprietário original ou ainda não está regularizada em nome do possuidor.

Esse tipo de transferência é comum em situações onde o imóvel:

• Está em processo de regularização fundiária;

• Não possui matrícula registrada no cartório de registro de imóveis;

• É fruto de posse mansa e pacífica (posse prolongada e sem oposição);

• Envolve bens em terrenos de invasão ou ocupação coletiva.

Características principais da cessão de direitos possessórios

1. Transferência da posse, não da propriedade:

• A cessão apenas transfere o direito de posse (uso e ocupação do bem), mas não o domínio ou propriedade jurídica.

2. Instrumento contratual:

• Deve ser formalizada por meio de contrato de cessão de direitos possessórios, que estabelece os termos do acordo entre as partes.

3. Possibilidade de regularização futura:

• Em muitos casos, o cessionário pode buscar a regularização do imóvel no futuro, como por meio de usucapião ou regularização fundiária.

4. Natureza onerosa ou gratuita:

• Pode ser feita mediante pagamento (onerosa) ou sem custo (gratuita), dependendo do acordo entre as partes.

Formalização e validade

• Contrato particular: A cessão é formalizada por um contrato, que deve conter:

• Identificação do imóvel (localização, características);

• Direitos cedidos e preço, se for o caso;

• Declaração da posse pelo cedente;

• Assinaturas de ambas as partes e, idealmente, de 2 testemunhas.

• Reconhecimento de firma: Embora não obrigatório, recomenda-se o reconhecimento das assinaturas em cartório para maior segurança jurídica.

• Averbação no cartório: Caso o imóvel esteja registrado ou matriculado, é possível solicitar a averbação da cessão no cartório de registro de imóveis (se aplicável).

Exemplo prático

Imagine que João possui um lote em um terreno que ainda não foi regularizado e, portanto, ele não tem o título de propriedade (escritura). Ele decide vender sua posse para Maria. Nesse caso, João e Maria celebram um contrato de cessão de direitos possessórios, e Maria passa a ser a nova possuidora do imóvel.

Limitações e riscos

1. Ausência de propriedade plena:

• Quem adquire os direitos possessórios não se torna proprietário automaticamente e depende de regularizações futuras.

2. Possíveis disputas:

• Caso outro interessado (como o proprietário formal) reivindique o imóvel, o cessionário pode perder a posse.

3. Fraude ou vícios no contrato:

• É importante garantir que o cedente tenha legitimidade sobre a posse que está cedendo.

Aplicações comuns

• Imóveis em áreas de ocupação irregular ou loteamentos não regularizados.

• Transferências de posse em contextos de usucapião.

• Negócios em áreas rurais ou urbanas que ainda não foram incorporadas ao sistema formal de registro imobiliário.

A cessão de direitos possessórios é, portanto, uma forma alternativa de negociar e utilizar imóveis enquanto a situação de propriedade não é regularizada formalmente.

QUAIS LEIS REGEM A CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS ?

A cessão de direitos possessórios não é regulamentada por uma lei específica e exclusiva no Brasil, mas está fundamentada em diversos dispositivos do Código Civil e outras legislações relacionadas à posse, propriedade, e contratos. Esses dispositivos fornecem o amparo jurídico necessário para que esse tipo de negócio jurídico seja válido. A seguir, estão as principais leis e normas que regem a cessão de direitos possessórios:

1. Código Civil (Lei nº 10.406/2002)

O Código Civil regula os direitos de posse, contratos e propriedade, que são essenciais para entender a cessão de direitos possessórios:

• Posse (Artigos 1.196 a 1.224):

• Define posse como o poder de fato exercido sobre a coisa.

• Garante ao possuidor o direito de ceder sua posse a terceiros.

• Disciplina direitos e ações do possuidor, como reintegração e manutenção de posse.

• Contratos (Artigos 421 a 480):

• A cessão de direitos possessórios é formalizada por contrato particular, regido pelos princípios gerais dos contratos:

• Autonomia da vontade: As partes podem estipular livremente as condições, desde que não violem a lei.

• Boa-fé e função social do contrato.

• Usucapião (Artigos 1.238 a 1.244):

• Muitos contratos de cessão de direitos possessórios estão ligados à expectativa de usucapião para regularizar a propriedade futura do imóvel.

2. Constituição Federal de 1988

• Artigo 5º, Inciso XXII e XXIII: Garante o direito à propriedade e exige que ela cumpra sua função social.

• Artigo 183: Estabelece a usucapião urbana para regularizar posses em áreas urbanas ocupadas de forma pacífica e contínua.

• Artigo 191: Regula a usucapião rural, garantindo o direito de posseiros em áreas rurais.

Esses dispositivos reforçam que a posse (e sua eventual regularização) tem proteção jurídica.

3. Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973)

Essa lei rege os registros e averbações de atos jurídicos, incluindo:

• Averbações relacionadas a cessões de direitos possessórios, quando aplicável.

• Procedimentos para regularizar e registrar a propriedade definitiva de imóveis.

4. Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001)

Essa lei regulamenta a política urbana no Brasil, estabelecendo mecanismos para regularizar a posse e a propriedade em áreas urbanas:

• Usucapião especial urbana (Artigo 9º): Permite regularizar posse urbana por meio de usucapião em áreas de até 250m².

• Função social da propriedade (Artigo 2º): Determina que a propriedade deve atender ao interesse coletivo, incentivando a regularização de posses.

5. Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979)

• Regula loteamentos e desmembramentos, estabelecendo diretrizes para ocupação e regularização de áreas urbanas.

• A cessão de direitos possessórios é comum em terrenos ainda não regularizados, sujeitos a essa lei.

6. Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/2017)

Essa lei trouxe importantes avanços para a regularização de imóveis em situações de ocupação irregular:

• Estabelece mecanismos para regularizar posse e propriedade de imóveis urbanos e rurais.

• Permite que posseiros solicitem a titulação de propriedade, tornando mais segura a cessão de direitos possessórios.

7. Lei do Usucapião Extrajudicial (Artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 13.105/2015 - Código de Processo Civil)

Permite que o usucapião seja reconhecido diretamente no cartório de registro de imóveis, simplificando a regularização de posses.

Jurisprudência e Prática Contratual

Embora a cessão de direitos possessórios não tenha uma regulamentação específica, a jurisprudência brasileira reconhece sua validade com base nos princípios do Código Civil e na prática contratual. Para ser válida:

• Deve ser formalizada em contrato particular ou escritura pública.

• Pode ser reconhecida em cartório para maior segurança jurídica.

• Em muitos casos, está vinculada a ações de usucapião ou regularização fundiária.

Considerações Importantes

Embora existam várias normas relacionadas, a cessão de direitos possessórios é amplamente amparada pelo Código Civil e complementada pelas leis urbanísticas e de regularização fundiária. Por isso, é essencial que as partes interessadas consultem um advogado especializado ou um tabelião para garantir a segurança jurídica no negócio.

NA CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE DEVE CONTER:

SEMPRE VERIFICAR A CADEIA SUCESSÓRIA DA "CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS"

1. ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS
2. RECONHECIMENTO DE FIRMA DAS ASSINATURAS ( POR AUTENTICIDADE )
3. TER UMA CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIADE
4. SER REGISTRADA NO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

DICAS DE CHAT GPT

COMO BLINDAR UMA CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS EM FAVOR DO CESSIONÁRIO EM CONFORMIDADE COM AS LEGISLAÇÕES PERTINENTES AOS DIREITOS POSSESSÓRIOS ?

COMO BLINDAR UMA CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS EM FAVOR DO CEDENTE EM CONFORMIDADE COM AS LEGISLAÇÕES PERTINENTES AOS DIREITOS POSSESSÓRIOS ?

CRIE UM CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL RURAL EM FAVOR DO CESSIONÁRIO EM CONFORMIDADE COM AS LEGISLAÇÕES PERTINENTES AOS DIREITOS POSSESSÓRIOS ?

CRIE UM CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL URBANO EM FAVOR DO CESSIONÁRIO EM CONFORMIDADE COM AS LEGISLAÇÕES PERTINENTES AOS DIREITOS POSSESSÓRIOS ?

MODELOS DE CONTRATOS:

https://www.wonder.legal/br/

www.99contratos.com.br/tipo-contrato.html

domtotal.com/direito/lista/paginas/24/modelos-de-contratos

creci-pa.gov.br/modelos-de-contratos-2/

www.creci-pe.gov.br/modelos_contratos.php

www.creciba.gov.br/modelos-de-contratos/

crecigo.gov.br/canal-do-corretor/modelos-de-contratos/

crecirn.gov.br/modelos-de-contratos/

www.crecimt.gov.br/modelos-de-contratos/

www.creciac.gov.br/servicos-para-corretor

www.creci-ce.gov.br/index.php/canal-do-corretor/modelos-de-contratos.html