Built to suit:
o que é e como funciona
Built to suit é um formato de locação no qual um imóvel é construído já prevendo as necessidades do futuro locatário. Entenda como funciona.
A fim de diminuir seus custos, as empresas vêm adotando o built to suit de forma cada vez mais frequente.
Você já ouviu falar sobre esse modelo de contrato de locação? Ele une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção.
Apesar de recente no Brasil, o built to suit está se tornando mais comum e vem atendendo ao interesse dos locatários, locadores e, até mesmo, investidores. Quer saber como o modelo funciona? Acompanhe por aqui!
O que é built to suit?
Built to suit – ou construído para servir – é um tipo de contrato de locação. Ele determina que o dono do imóvel (o locador) construa ou faça reformas em conformidade com os desejos do locatário. Em troca, o contratante deve absorver os custos da obra nos pagamentos mensais referentes ao aluguel.
Quanto mais longo for o contrato, mais o investimento será diluído nas prestações.
No geral, as locações realizadas na modalidade built to suit (BTS) são feitas em um prazo médio de 10 a 20 anos. O tempo será suficiente para cobrir o valor investido e suavizar o pagamento mensal.
Além disso, o contrato precisa ser rigorosamente analisado, pois se trata de uma construção ou reforma específica. O imóvel pode ficar, então, com uma estrutura que o restrinja a poucas modalidades de locação.
O dono do espaço precisa ter o cuidado de se resguardar, para evitar que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. O locador, por sua vez, deve estudar a melhor maneira para fazer o pagamento das instalações.
No Brasil, o built to suit é previsto pela Lei nº 12.744/12.
Como funciona o built to suit na prática?
O contrato de built to suit demanda uma série de informações.
Assim, a modalidade de locação precisa considerar, por exemplo, a estrutura que está sendo demandada pelo contratante. Afinal, é essa necessidade de adequação que dará sequência a todo o projeto, com o planejamento e execução da obra até a entrega das chaves.
Também dados sobre o imóvel em si são relevantes para a formulação do built to suit. Tamanho do terreno, da edificação e demais informações deverão ser levantadas.
Por fim, o prazo de extensão do contrato deverá levar em conta o valor da construção e o tempo para que seu pagamento total seja realizado.
Em resumo, o built to suit precisa de informações sobre as demandas do contratante e como elas podem ser realizadas pelo contratado. Dessa forma, o contrato pode ser formulado de forma satisfatória para ambas as partes.
Vantagens e desvantagens do built to suit
O built to suit apresenta benefícios e desvantagens para os dois interessados.
Se, de um lado, o dono do imóvel pode ter problemas com a inadimplência dos inquilinos, do outro, o locatário talvez encontre altos valores para custear sua demanda.
Quando bem elaborado e executado, no entanto, o modelo traz muitas vantagens para contratante e contratado.
Assim, o proprietário consegue rentabilizar sua edificação por longo prazo. A empresa que aluga, por sua vez, diminui seus custos imobilizados, trabalha em uma sede adequada e, ainda, aumenta seu lucro líquido.
Contratos built to suit em fundos imobiliários
Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) são aplicações realizadas em imóveis, como o nome sugere. O investidor compra cotas de ativos imobiliários e pode rentabilizar a operação com a venda do papel.
Quando falamos em FIIs sobre contratos built to suit, o trader negocia títulos relacionados a imóveis que tenham sido alugados através desse formato.
Certos riscos devem ser considerados ao optar por investir em fundos imobiliários com contratos BTS.
Dentre eles, o alto valor dos aluguéis, o que pode significar dificuldades para pagamento do inquilino ou novas contratações futuras.
No mesmo sentido, com as adequações do imóvel, pode haver vacância assim que o contrato de built to suit for finalizado. Dessa forma, tende a ser difícil encontrar novos locatários ao fim do período de locação.
Mas é claro, também existem vantagens dos FIIs realizados sobre o BTS em relação aos fundos convencionais.
Veja algumas delas:
Ganhos no longo prazo: com contratos de mais de 10 anos, a rentabilidade também é maior no longo prazo;
Baixo risco de vacância: se os imóveis que não são alugados pelo BTS podem ter alta rotatividade de inquilinos, os contratos feitos através do built to suit reduzem muito o risco de imóvel vazio;
Rentabilidade mais alta: por fim, o período contratado e as altas multas para quebra de contrato fazem dos FIIs em BTS investimentos com maior rentabilidade do que os fundos típicos.
Desse modo, se você está pensando em investir em fundos imobiliários com contrato built to suit, deve ficar atento a todos os prós e contras da modalidade. Para conhecer mais sobre FIIs e outras formas de investimento, acesse agora mesmo o site da Capital Research e descubra aqueles que se adequam ao seu perfil de investidor.
_____________________________________________*___________________________________________
O QUE É UM CONTRATO BUILT TO SUIT?
Saiba mais sobre o modelo de contrato que diminui as despesas da empresa e aumenta suas receitas!
Os contratos ‘Built to Suit’, que também são chamados de ‘Contratos de Construção Ajustada’ ou ‘Contratos Cativos de Longa Duração’ nada mais são do que contratos de locação de longo prazo, através do qual um imóvel urbano é comprado, construído ou reformado para atender os interesses e necessidades do locatário.
Este locatário, já predeterminado, normalmente é uma empresa que, em razão do elevado valor de mercado, não possuí interesse em se manter proprietária dos seus imóveis e prefere utilizar o capital levantado com a venda de suas propriedades para sua própria atividade mercantil.
Assim, essa estratégia de desmobilização do capital imobiliário (desmobilização de ativos) diminui as despesas da empresa e aumenta suas receitas.
Essa modalidade de contrato é muito utilizada nos Estados Unidos e na Europa, enquanto no Brasil as grandes empresas e investidores do mercado imobiliário começaram a utilizá-lo em maior escala após a edição da Lei 12.744/2012, que inseriu o Art. 54-A da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) e passou a regular justamente esse modelo de contrato.
Mas como funciona esse contrato?
A finalidade não residencial do imóvel urbano é requisito básico e obrigatório para que esse tipo de contrato seja feito. Assim, locais como galpões, centros de distribuição, centros comerciais e fábricas são empreendimentos possíveis de utilização para essa modalidade.
Locações dessa natureza são essencialmente importantes e necessárias para a indústria e o comércio e funcionam da seguinte forma:
A empresa interessada procura um investidor do mercado imobiliário e apresenta um projeto com determinadas especificações às suas necessidades para que este execute a obra, seja ela de construção ou reforma.
Em contrapartida, essa empresa se compromete a se tornar locatária do imóvel por um longo prazo, a ser estipulado contratualmente, podendo estes ser de 10, 20 ou 30 anos, por exemplo.
Quais os benefícios para a empresa e para o investidor imobiliário?
Primeiramente, a empresa locatária não irá gastar altos valores com a aquisição ou reforma substancial do terreno e também não terá que acompanhar a obra, devendo ela simplesmente assinar o contrato e ao final da obra ocupar o imóvel recebido mediante o pagamento da remuneração estabelecida, pelo prazo também estabelecido.
Por outro lado, diferentemente da empresa que o contratou, com a execução da obra o investidor imobiliário trabalhará dentro da sua própria área mercantil, qual seja, a construção de bens imóveis.
Portanto, além de construir ou reformar o empreendimento, ele ainda terá pelo longo prazo ajustado um locatário que lhe fornecerá garantias do pagamento da remuneração pactuada, suficiente para cobrir os custos do investimento que ele teve para execução da obra e ainda lhe gerar lucro pela cessão do uso.
Nesta espécie de contrato, o convencionado faz lei entre as partes. Além disso, existe ainda a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do aluguel e a possibilidade de previsão da obrigação do locatário de pagamento integral do contrato em caso de rescisão antecipada.
Nos contratos dessa natureza, os valores gastos com a aquisição do imóvel, construção ou reforma substancial são somados aos valores de mercado dos aluguéis. Assim, por conta dessa remuneração, os contratos “Built to Suit” estão sendo utilizados como produto de investimento, considerando ainda a vantagem da previsão legal de uma duração mínima capaz de garantir ao locador o retorno financeiro dos aluguéis e do valor investido
Diante de todas as considerações feitas sobre essa modalidade contratual, é indispensável a assessoria jurídica especializada para que sejam estabelecidos os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas na negociação da compra e venda do imóvel pretendido, na construção ou reforma, nos contratos de prestação de serviço e nos contratos de seguro para garantia da obra e do prazo de entrega.